Bytová poradna - odpovídá expert na bytovou problematiku.

Úhrada nekvalitní práce
 

V letech 2002 až 2004 probíhala kompletní rekonstrukce bytových balkonů a balkonů nad hlavními vchody. Ta byla nekvalitní, firma, která ji prováděla, zkrachovala. Nyní vlastník domu SBD Náchod na nás žádá, abychom platili opravy těchto balkonů. Proč máme my, nájemníci, financovat opravy majiteli domu? Jsme přesvědčeni, že by vše mělo uhradit SBD z vlastních prostředků. To nabízí pouze uhradit část nákladů z havarijního fondu družstva. Vadí nám také, že cena takových prací bývá dodatečně navýšena nad původní rozpočet. Z. P., Náchod
Dálkovým přístupem na internetu, který je zdarma pro každého, jsem v katastru nemovitostí ověřil, že ve vašem domě, rozděleném na jednotky, je jeden byt ve vlastnictví fyzické osoby, ostatní byty vlastní bytové družstvo. Od letošního roku zde platí nové právní předpisy, zvláště zákon č. 90/2012 Sb., o korporacích (ZOK), a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě spoluvlastnictví, v návaznosti na nový občanský zákoník. Fakticky se velmi sbližuje vlastnictví družstevního podílu s vlastnictvím bytu podle zrušeného zákona o vlastnictví bytů. Podle § 744 ZOK je stanoveno nájemné v družstevních bytech na úrovni nákladové ceny, může zahrnovat jen účelně vynaložené náklady. Naproti tomu musí bytové družstvo využít všechny získané prostředky jen na náklady bydlení a správu domu. Předpokládám, že i u vás je zřízena domovní samospráva se samostatným účetním střediskem, která samostatně hospodaří (§ 754 ZOK). Proto doporučuji, abyste přijali nabídku SBD na úhradu části nákladů z fondu SBD, vše další je nutné uhradit z vlastních prostředků. Chápu plně vaše výhrady, ale z toho, co se nepovedlo, je nutné si vzít ponaučení, vynakládat prostředky na soudní vymáhání úhrady nekvalitní práce nemá cenu. Úroveň nákladů na bydlení prosím porovnejte jen s nezbytnou částkou, kterou platíte do fondu oprav. Pro udržení domu ve slušném stavu by to mělo být dnes nejméně 30 korun z metru čtverečního měsíčně. To je jen zlomek z nájemného v klasických činžovních domech.
 

Oprava střechy
 

Jsem majitelkou družstevní garáže. Na poslední členské schůzi, které se nezúčastnila ani polovina majitelů, bylo předsedou navrženo, aby byla provedena oprava střech. Byla jsem proti, protože střechu jsme si sami nechali opravit už v loňském roce (už tehdy nám zatékalo).
Opravu jsme sami financovali.
I když na schůzi nedošlo k žádnému konkrétnímu řešení, nakonec se ani nehlasovalo, před časem mi přišla složenka k uhrazení části nákladů. Je rozhodnutí předsedy správné a musím částku uhradit? Výše částky není nijak závratná. Jde mi ale o princip.
Mám pocit, že si s námi dělají, co se jim líbí. A to se zase nelíbí mně. K. P., Vsetín
V družstevním systému se postupuje podle zákona o korporacích č. 90/2012 Sb., který počítá s tím, že vše bude upraveno ve STANOVÁCH družstva. Ty ve vašem případě neznám, nepodařilo se mi vyhledat, kde ve Vsetíně máte garáže. Ale vzorové stanovy uvádějí, že předseda není statutárním orgánem, jen členem představenstva. V každém případě vám radím, abyste požadovala, aby vaše náklady na opravu střechy byly započteny do vašeho předpisu plateb, což by mělo být možné, pokud by se střecha nad vaší garáží neopravovala.
 

Převod družstevních bytů
 

V roce 1997 jsme si koupili naše bývalé nájemní byty, stali se tak jejich vlastníky a založili bytové družstvo. Marně se však domáháme, aby nám družstvo naše byty převedlo i na katastru.
Co máme dělat, abychom se dostali ke svému vlastnictví?
B. K., Přelouč Když jste založili družstvo a koupili od státu, obce či podniku dům s dříve nájemními byty, tak jste každý získali družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu. Žádný družstevník se nestal VLASTNÍKEM bytu, ale je chráněným nájemcem bytu, od letošního roku pak VLASTNÍKEM DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU. Tento institut je definován novým občanským zákoníkem a zákonem číslo 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Připomínám, že uvedený družstevní podíl je možné např. zastavit proti bankovní půjčce apod. Nyní, kdy bude možné i nájem zapsat do katastru nemovitostí, lze očekávat další rehabilitaci družstevního bydlení. Protože jste založili bytové družstvo až v roce 1997, nevztahuje se na vás právo na převod bytu do vlastnictví podle již zrušeného zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Toto právo přímo ze zákona měli jen členové původních SBD, pokud ho uplatnili v zákonem stanovené době (r. 1995). Při převodu družstevních bytů do vlastnictví se od letošního roku postupuje podle nového občanského zákoníku - § 1130 a další – a s rozhodováním podle zákona číslo 90/2012 Sb. Při žádosti o převod bytu do vlastnictví se postupuje podle stanov družstva. Zákony předpokládají, že nikdo nesmí být ke změně formy vlastnictví nucen. Takže musí jít o DOHODU všech členů družstva. Uznávám, že toto kvorum je příliš striktní. Může být i jiné, pokud je uvedeno ve stanovách, ale jejich změny musí být od letošního roku přijaty také všemi členy… Očekávám změny.
 

Výpověď z nájmu
 

Může majitel nemovitosti, v tomto případě státní instituce, žádat maminku (82 let), aby se do jednoho měsíce vystěhovala?
Nájemní smlouvu má starou na dobu neurčitou, bydlí zde 46 let. Žádné dluhy nebo jiné negativní věci ve vztahu k pronajímateli maminka nemá. Pronajímatel jako důvod uvádí rekonstrukci celého domu. Maminka se po tomto oznámení zhroutila.
Můžeme se nějak bránit, nebo jak můžeme postupovat?
J. H., Třeboň Od letošního roku platí nový občanský zákoník (NOZ), který zásadně změnil postup i při výpovědi z nájmu. Platí, že pronajímatel může dát výpověď z nájmu na dobu neurčitou se TŘÍMĚSÍČNÍ výpovědní lhůtou, např. je-li ve veřejném zájmu rekonstruovat dům a v bytě se při tom nedá bydlet. V písemné výpovědi musí být také poučení, že nájemce může do dvou měsíců proti tomu podat námitku k soudu. Bez tohoto poučení je výpověď neplatná. Z dotazu však usuzuji, že se jedná spíše o snahu dosáhnout dohodu o ukončení nájmu. Věřím, že v takovém případě lze jednat i o pomoci se stěhováním do nového bytu i s obstaráním bytu vhodného. Situaci s náhradním bydlením či ubytováním NOZ vůbec neřeší. Práva seniorů jsou zachována pouze, pokud jde o přechod nájmu v případě úmrtí nájemce a jde-li o rodinu. Tehdy neplatí, že přechod nájmu je jen na dobu nejvýše dvou let.
 

Změna územního plánu
 

Naší obci byl nyní schválen nový územní plán, kde byly přeřazeny veškeré mé pozemky do rezerv, a to bez mého vědomí, žádného upozornění nebo společného projednání. Pozemky netvoří jeden celek a dokonce jsou od sebe odděleny železnicí a mezinárodní silnicí. Žádné jiné pozemky v obci nebyly do rezerv přeřazeny. Do této doby nikdy nebyly v územním plánu obce tvořeny žádné rezervy. Mé pozemky byly od nepaměti vedeny jako stavební a v příštím roce jsem tam chtěla začít se stavbou domku. K pozemkům jsou obci přivedeny komplet veškeré inženýrské sítě. Přilehlé komunikace jsou mým majetkem.
Dokonce jsem obci vyšla vstříc a přes mé pozemky je vedená kanalizace, vodovodní řad a letos jsem dala souhlas i s posílením el. energie přes mé pozemky pro okolní parcely, na kterých se začíná stavět, a i pro výstavbu kiosku pro elektřinu.
Pozemky jsou v centru obce a v centru zástavby rodinných domů. Jak se můžu proti tomuto jednostrannému rozhodnutí bránit, jakou mám naději na úspěch? Vše bylo dohodnuto a rozhodnuto bez jakéhokoliv mého upozornění, seznámení mne nebo společného jednání.
M. B., mailem Změna územního plánu je v kompetenci zastupitelstva obce, změna jeho rozhodnutí by byla obtížná, ale asi není ani potřebná. Mám za to, že vše bylo včas před projednáním na schůzi zastupitelstva oznámeno na úřední desce veřejnou vyhláškou. Také si nejsem jist, zda máte vaše pozemky vedeny jako stavební - zastavěná plocha - na katastrálním úřadě. Myslím, že není třeba nic měnit, rezervní plocha je standardní pojem pro pozemky, určené svou funkcí zde asi pro stanovený druh výstavby. Doporučuji si vše vyjasnit na obci, věřím, že s ohledem na popsané předchozí dobré vztahy to bude bez problémů.
 

Nové stanovy
 

V listopadu 2013 schválilo shromáždění vlastníků našeho společenství za přítomnosti notáře nové stanovy, které jsou v souladu s platným OZ. Výbor ale v současné době odmítá dát stanovy všem vlastníkům, ale pouze těm, kteří o to požádají.
Zdůvodňuje to nezájmem části vlastníků o dění ve společenství a úsporami. Podle mého názoru tím vědomě ještě více podporuje pasivitu a nezájem vlastníků o dění ve společenství. Má na to výbor právo a co mám udělat?
M. L., Praha Jako jinde, existují i v tomto různé právní názory, dokonce s odvoláním na judikaturu. Za rozumné považuji, aby každý člen korporace měl možnost na vyhrazeném místě a v dohodnutý čas nahlížet do dokumentů a případně si pořizovat výpisy či kopie. Aby tuto povinnost měl výbor, muselo by jít o ustanovení ve stanovách či usnesení shromáždění. Osobně nevidím rozumný důvod, aby stanovy nebyly dány všem vlastníkům, váš názor podporuji. Stanovy musí být také veřejně dostupné (i ke stažení) ve sbírkách listin na rejstříkovém soudu.
 

Dva názory
 

Na webových stránkách v souvislosti s NOZ, hl. II odd.
Bytové spoluvlastnictví se objevují dva názory. Většinový tvrdí, že uvedené paragrafy se plně vztahují na SVJ vzniklé podle ZOVB, a druhý menšinový, který tvrdí, že uvedená ustanovení
NOZ nelze na staré SVJ vztahovat. Existuje nějaká solidní občanská iniciativa, právnická firma, poslanecká skupina apod., která tyto názory soustřeďuje s cílem navrhovat změnu v NOZ? Na stránkách MS jsem nic takového nenašel. Jaký je váš názor? J. B., posláno mailem NOZ nám byl čert dlužen, očekávám proto změny, první várka je v připomínkovém řízení, projednávat by se mohla v polovině příštího roku. Doporučit mohu JEDINĚ http://www.portalobydleni.cz/ bydleni/, na jehož tvorbě se podílejí všechny subjekty, které se bydlením na republikové úrovni podílejí. Pokud jde o mé stanovisko ke vztahu SV(J) k NOZ, pak mám za to, že se vztahuje plně na všechna společenství. To proto, že jen v PŘECHODNÝCH ustanoveních NOZ je uvedeno, že na stávající SVJ se vztahuje až od data účinnosti, to je od 1. 1. 2014, s některými odsunutými lhůtami a termíny.
 

zdroj: Halo noviny,

předchozí zpět další