Jak na nájem bytu.
Kdo není právník, není si obvykle jistý, umí-li sepsat nebo zkontrolovat nájemní či podnájemní smlouvu, žádost o provedení opravy majitelem u pronajatých prostor, žádost o slevu z nájmu či dohodu o skončení nájmu, bytu nebo rovnou jeho výpověď. Tato příloha vám pomůže zorientovat se v nejdůležitějších aspektech smluvních vztahů mezi pronajímateli a nájemci. Zaměřuje se zejména na začátek nájemního vztahu, dočtete se v ní o náležitostech nájemní smlouvy, o povinnosti platit nájemné a za služby s nájmem bytu související. Rovněž jsme zařadili kapitolu věnující se následkům neplacení nájemného, protože právě s touto nepříjemnou situací se pojí mnoho mýtů. Co je nájem bytu
Smlouva o nájmu patří mezi typy smluv, které upravují práva a povinnosti při přenechání věci do užívání jiné osobě.
Právně nájem upravuje nový občanský zákoník ve svém druhém dílu.
Smlouva o nájmu bytu je zvláštním podtypem nájemní smlouvy. Nájem bytu je oproti běžnému nájmu věci zákonem mnohem přísněji chráněn, neboť bydlení je jednou ze základních lidských potřeb. Jedná-li se proto o chráněný nájem bytu, mají zvláštní ustanovení občanského zákoníku o smlouvě o nájmu bytu vždy přednost před obecnými ustanoveními o "běžné" nájemní smlouvě.
Osoba, která přenechává pronajatou věc do užívání jiné osobě, se v nájemní smlouvě označuje jako pronajímatel.
Osoba, která pronajatou věc do užívání přijímá, se označuje jako nájemce.
Zatímco však pronajímatelem bytu může být jak běžný člověk, tak i například velká obchodní společnost, zákonem chráněným nájemcem může být pouze člověk, který chce a potřebuje byt užívat k vlastnímu bydlení.
Nájemci na základě smlouvy o nájmu bytu tak nemohou být z logiky věci právnické osoby, které si v bytě chtějí například umístit své sídlo.
Pokud by nájemcem bytu byl například podnikatel (byť by se jednalo o podnikatele - fyzickou osobu), který hodlá tento byt dále pronajímat jiným nájemníkům k bydlení, ale sám v bytě bydlet nehodlá, nebude se smlouva mezi pronajímatelem a takovým podnikatelem řídit zvláštními ustanoveními o nájmu bytu, ale pouze obecnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu a nájem nebude jako nájem bytu chráněn.
Co může být předmětem nájmu bytu
Bytem se podle zákona rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a svým účelem jsou určeny a užívány k bydlení. Nesplňuje-li zamýšlený předmět nájmu tyto náležitosti a není-li mezi nájemcem a pronajímatelem ujednáno v mezích zákona něco jiného, nelze jej k bydlení podle ustanovení o nájmu bytu pronajmout.
Zvláštní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu se vztahují nejenom na nájem bytu, ale i nájem domu, pokud je dům přenecháván do nájmu za účelem zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti.
Kolaudace nerozhoduje
Na rozdíl od starší právní úpravy také z hlediska platnosti nájmu není nezbytně nutné, aby prostor, který se na základě nájemní smlouvy přenechává nájemci k bydlení, byl formálně zkolaudován rozhodnutím příslušného stavebního úřadu pouze jako byt nebo rodinný dům. Nově platí, že pronajímatel a nájemce se mohou dohodnout, že k obývání bude pronajat i jiný než obytný prostor. Pokud je toto sjednáno, je nájem chráněn jako nájem bytu.
I pokud pronajatý prostor není určen k bydlení například kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu, nemůže být tato skutečnost k tíži nájemci. Občanský zákoník tím chrání například nájemce domů, které jsou kolaudovány pouze jako rekreační objekty. To samozřejmě neznamená, že při nájmu takového prostoru k bydlení není nutné dodržovat veškeré veřejnoprávní, zejména stavební, hygienické a požární předpisy.
Hausbót ano, tovární hala ne
Předmětem smlouvy o nájmu bytu tak může být kuriózně i obytné plavidlo nebo obytné vozidlo vybavené například několika samostatnými místnostmi, kuchyní a sociálním zařízením, nikoliv však tovární hala. Bez ohledu na výše uvedené však musí prostor, který je předmětem smlouvy o nájmu bytu, realizaci potřeby lidského bydlení umožňovat, tedy objektivně být k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý.
Naopak bez ohledu na to, zda se jedná o byt nebo dům určený rozhodnutím příslušného stavebního úřadu k bydlení, nebude jako nájem bytu chráněn nájem těchto prostor například pouze pro rekreační nebo jiné zjevně krátkodobé účely, které nemají s účelem bydlení v pravém slova smyslu nic společného. Smlouva o nájmu bytu
Nájem bytu vzniká na základě nájemní smlouvy. Smluvními stranami jsou pronajímatel, který byt přenechává do užívání nájemci, a nájemce, který byt od pronajímatele přijímá za účelem realizace vlastní bytové potřeby. Formu a obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu upravuje občanský zákoník.
Na rozdíl od jiných typů nájemních smluv, které mohou být uzavřeny i ústně (např. smlouva o nájmu osobního automobilu), patří smlouva o nájmu bytu mezi ty, které musí být podle zákona uzavřeny v písemné formě.
Pokud smluvní strany v rozporu s tímto pravidlem neuzavřely nájemní smlouvu písemně, platí, že pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci bytu neplatnost smlouvy pouze pro tento její nedostatek. Samozřejmě ale nikomu nedoporučujeme, aby s pronajímatelem uzavíral smlouvu o nájmu bytu pouze ústní formou.
Kdo pronajímá a má na to právo
Pokud se jedná o obsahové náležitosti nájemní smlouvy, měla by obsahovat především přesné označení nájemce a pronajímatele, a to jménem a příjmením, datem narození a údajem o trvalém, případně faktickém místě jeho bydliště. Pokud je pronajímatel právnickou osobou, měl by být označen názvem, identifikačním číslem a sídlem tak, jak tyto údaje vyplývají z veřejného rejstříku (například z obchodního rejstříku, jedná-li se o obchodní společnost nebo družstvo).
Nájemce by si při uzavírání nájemní smlouvy měl předem prověřit, na základě čeho a zda vůbec má osoba, se kterou o nájmu jedná, právo dát byt do nájmu.
Pokud je pronajímatel vlastníkem bytové jednotky nebo domu, v němž se byt nachází, měl by se při uzavírání nájemní smlouvy zájemci o nájem prokázat výpisem z katastru nemovitostí, z nějž lze zjistit údaje o vlastnictví příslušné bytové jednotky a domu.
Nájemce si samozřejmě tento výpis může na vlastní náklady opatřit i sám například prostřednictvím služby Czech Point. Orientační informace o vlastníkovi nemovitosti lze zjistit též na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního www.cuzk.cz.
Z katastru nemovitostí lze mimo jiné zjistit, zda je osoba, která hodlá jako pronajímatel smlouvu o nájmu bytu podepisovat, jediným vlastníkem pronajímaného bytu. Často se totiž stává, že nájemní smlouvu ohledně bytu uzavírá někdo, kdo buď vůbec není vlastníkem, anebo je pouze jedním ze spoluvlastníků.
V případě, kdy osoba uzavírající nájemní smlouvu není vlastníkem bytu, je namístě se takové osoby předem dotázat a do nájemní smlouvy i konkrétně uvést, na základě čeho tato osoba byt do nájmu nájemci přenechává.
To znamená vysvětlit v nájemní smlouvě, zda taková osoba jedná jako zástupce pověřený vlastníky bytu. Je také vhodné vyžádat si od této osoby o takovém právu odpovídající průkaz - nechat si například předložit plnou moc udělenou vlastníky bytu k uzavření nájemní smlouvy.
Spoluvlastníci a plné moci
V případě, kdy osoba uzavírající nájemní smlouvu je zapsána v katastru nemovitostí pouze jako spoluvlastník bytu nebo domu, je rovněž namístě vyžádat si od takové osoby písemné vyjádření, respektive souhlas ostatních spoluvlastníků bytu s uzavřením nájemní smlouvy. Poměrně často se totiž stává, že s bytem nakládá bez souhlasu nebo dokonce přímo proti vůli ostatních spoluvlastníků jenom jeden nebo někteří ze spoluvlastníků. V takovém případě se nájemce vystavuje nebezpečí, že jeho smlouva bude shledána neplatnou.
Byt, který nelze zaměnit
V nájemní smlouvě by samozřejmě měl být pronajímaný byt co nejpřesněji označen. Pokud se jedná o bytovou jednotku zapsanou v katastru nemovitostí na samostatném listu vlastnictví, označuje se taková jednotka zpravidla číslem, uvedením čísla popisného domu, ve kterém se nachází, čísla parcelního pozemku, na kterém je tento dům umístěn, uvedením katastrálního území a obce, případně též ulicí a číslem orientačním domu (například bytová jednotka č. 468/14 v domě č.
popisné 468 stojícím na parcele č. 4456 v katastrálním území Záběhlice, obci Praha). Pokud se jedná o byt, který není samostatnou jednotkou, uvádí se zpravidla číslo bytu, uvedení dispozice (např. 2+1, 3+kk), označení příslušného podlaží nebo patra, ve kterém se nachází, a případně též i jeho bližší umístění v daném podlaží (např. byt č. 14 o dispozici 2+1 s příslušenstvím tvořeným předsíní, koupelnou, záchodem a komorou umístěný ve čtvrtém nadzemním podlaží domu č.p. 468 v ulici Příčná v Praze 10 nalevo od schodiště). Z důvodu určitosti je možné připojit jako grafickou přílohu a součást nájemní smlouvy též schéma příslušného podlaží bytového domu a v něm pronajatý byt označit. Vždy platí, že byt by měl být v nájemní smlouvě označen tak určitě, aby jej nebylo možné zaměnit s jiným bytem v domě.
Další náležitosti smlouvy o nájmu
V nájemní smlouvě by neměl chybět projev vůle smluvních stran - to je vyjádření vůle pronajímatele přenechat byt do nájmu a vyjádření nájemce byt do užívání převzít a zaplatit za jeho užívání pronajímateli nájemné a úhrady za služby s nájmem bytu spojené.
Dále by nájemní smlouva měla obsahovat určení doby nájmu bytu.
Pokud se smlouva o nájmu bytu uzavírá na dobu určitou, je doba nájmu vymezena zpravidla určením přesného dne skončení nájmu (např. nájem skončí dne 31. 12. 2017), nebo měsíci, případně lety trvání (např. nájem bytu se uzavírá na dobu 6 měsíců). Pokud není doba trvání nájmu ve smlouvě uvedena, neznamená to neplatnost nájemní smlouvy. V takovém případě platí, že se nájem uzavírá na dobu neurčitou.
Součástí nájemní smlouvy by dále mělo (ale nutně nemusí) být stanovení nájemného a ujednání o způsobu a termínech jeho splatnosti, dohoda o každoročním zvyšování nájemného, dále pak uvedení, která plnění (služby) poskytovaná s nájmem bytu je pronajímatel povinen zajišťovat a způsob rozúčtování cen a úhrad takových služeb.
Další obsahovou náležitostí nájemní smlouvy může být ujednání o poskytnutí peněžní jistoty na placení nájemného a ostatních povinností z nájmu, výčet vybavení bytu, popis stavu bytu a jeho vybavení, ujednání o možnosti a podmínkách úprav nebo jiných změn bytu nebo domu, ujednání o zajišťování nutných oprav, revizí a zkoušek. Nájemné bytu
Nájemné je úplata poskytovaná pronajímateli za přenechání bytu do užívání nájemci. Povinnost platit nájemné je základní povinností nájemce při nájmu bytu. O výši, době splatnosti, způsobu úhrady a období, za které je nájemné hrazeno, se pronajímatel a nájemce obvykle dohodnou ve smlouvě o nájmu. Občanský zákoník ale pamatuje i na situace, kdy některý z uvedených údajů ve smlouvě chybí.
Účastníkům smlouvy o nájmu bytu dává občanský zákoník možnost sjednat si pravidla pro každoroční zvyšování nájemného. Takové ujednání je praktické zejména u nájemních smluv, které se uzavírají na delší časové období. Když se pronajímatel s nájemcem na pravidelném každoročním zvyšování nájemného nedohodnou nebo nevyloučí-li výslovně možnost zvyšování nájemného ve smlouvě, může se pronajímatel obrátit na nájemce písemným návrhem na zvýšení nájemného s uvedením nové výše nájmu, ovšem může tak učinit nejdříve po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné zvýšeno nebylo. Takto může pronajímatel navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, celkově nepřesáhne 20 procent. Pronajímatel je současně povinen nájemci doložit splnění podmínek, které zvýšení nájemného odůvodňují. Tím se rozumí doložení výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě například znaleckým posudkem.
Co (ne)dělat s návrhem na zvýšení nájemného
Nájemce může na návrh pronajímatele na zvýšení nájemného reagovat tím, že od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu začne hradit zvýšené nájemné, nebo pronajímateli oznámí, že s návrhem nesouhlasí, nebo vůbec nemusí na návrh nereagovat.
Pokud nájemce návrh pronajímatele na zvýšení nájmu do dvou měsíců odmítne nebo na něj nereaguje, může se pronajímatel v dalších třech měsících obrátit na soud s žalobou o určení výše nájemného.
Pokud pronajímatel podá žalobu později, neznamená to, že ji soud bez dalšího zamítne, ale nájemce se může dovolat uplynutí lhůty pro podání žaloby. Soud pak žalobě pronajímatele nevyhoví. Rozhodnutí soudu o výši nájemného má účinek ode dne podání návrhu soudu. Soud bere v úvahu, jaká výše nájmu je v daném čase a místě obvyklá. Je nutné doplnit, že nájemce se obdobně může u soudu vůči pronajímateli domáhat snížení nájemného.
Zvyšování nájemného kvůli lepší užitné hodnotě bytu
Může nastat situace, že během doby nájmu provede pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepší užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Tehdy může pronajímatel podle občanského zákoníku nájemcům navrhnout zvýšení nájemného až o deset procent z takto účelně vynaložených nákladů ročně, ovšem pouze v případě, že s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného vyslovili souhlas nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě.
Nedojde-li k dohodě, má pronajímatel stále právo navrhnout (tzn. požadovat) zvýšení nájemného ročně až o tři a půl procenta z vynaložených nákladů. Přestože nový občanský zákoník výslovně neuvádí, podle jakých kritérií by takové zvýšení mělo být rozpočítáno v případě domu s více nájemními byty, lze předpokládat, že základním kritériem bude obytná plocha bytu.
Když smlouva o nájemném mlčí
Když se nájemce a pronajímatel ve smlouvě nedohodnou na výši nájemného, přicházejí ke slovu podpůrná pravidla obsažená v občanském zákoníku.
Nesjednání výše nájemného ve smlouvě neznamená, že by nájemce neměl povinnost jej pronajímateli platit a současně ani to, že by taková nájemní smlouva byla neplatná. Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel má právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření nájemní smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.
Pokud by z nějakého důvodu nebylo možné takovou výši nájemného stanovit, může se pronajímatel domáhat, aby výši nájemného s přihlédnutím k uvedeným kritériím určil soud.
Když není mezi nájemcem a pronajímatelem ve smlouvě o nájmu bytu ujednáno nic o jeho splatnosti, je nájemné splatné ze zákona předem, a to nejpozději do 5. dne příslušného platebního období. Pokud nebylo mezi pronajímatelem a nájemcem sjednáno nic ani o platebním období, je jím kalendářní měsíc.
Pokud je mezi pronajímatelem a nájemcem v uzavírané nájemní smlouvě sjednáno nájemné, ale není uvedena doba, za kterou se nájemné hradí, platí vyvratitelná domněnka, že nájemné je takto sjednáno za jeden měsíc. Služby spojené s nájmem bytu
Ve smlouvě o nájmu bytu by se nájemce a pronajímatel měli dohodnout na tom, jaké konkrétní služby bude pronajímatel pro nájemce zajišťovat. Z důvodu právní jistoty obou účastníků smluvního vztahu lze doporučit, aby vymezení služeb poskytovaných s nájmem bytu bylo co nejúplnější a nejpřesnější.
Zákon výslovně stanovuje, které služby spojené s nájmem bytu jsou nezbytné. Jedná se o odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, o dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
S přihlédnutím k okolnostem mohou nezbytnými službami být i jiné než uvedené druhy služeb. Povinnost zajišťovat nezbytné služby má pronajímatel vůči nájemci po celou dobu trvání nájemního vztahu bez ohledu na to, zda nájemní smlouva obsahuje ujednání o službách. Přestože taková situace bude spíše výjimečná, nájemce a pronajímatel se mohou ve smlouvě dohodnout i na tom, že pronajímatel není povinen zajišťovat ani nezbytné služby.
Paušálně, nebo zálohou
Pronajímatel i nájemce mají možnost se v nájemní smlouvě dohodnout, že úhrady za služby budou paušálně zahrnuty v nájemném nebo že úhrady za služby budou hrazeny samostatnou paušální částkou vedle nájemného.
Pokud nájemce a pronajímatel zvolí kteroukoliv z těchto variant, služby poskytované s nájmem bytu se nevyúčtovávají.
Pokud se na žádné z těchto variant nájemce s pronajímatelem nedohodnou, je nájemce povinen platit pronajímateli zálohy nebo náklady na služby, které je pronajímatel povinen s nájmem bytu zajišťovat, a pronajímatel je povinen provádět pravidelné vyúčtování služeb.
Dle dohody, nebo do 5. dne příslušného měsíce
Nedohodnou-li se pronajímatel a nájemce ve smlouvě o nájmu bytu jinak, je nájemce povinen hradit pronajímateli zálohy nebo úhrady na služby poskytované s nájmem bytu předem na každý kalendářní měsíc, a to nejpozději do 5. dne příslušného kalendářního měsíce spolu s běžným nájemným. Výše záloh je buď sjednána mezi pronajímatelem a nájemcem, nebo o ní v případě družstevních bytů rozhoduje bytové družstvo. Nedojde-li k takové dohodě nebo k rozhodnutí o výši záloh na služby, stanoví pravidla pro výpočet výše záloh zákon.
Rozúčtování nákladů na služby v domě s byty
Rozúčtováním se rozumí vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby. O způsobu rozúčtování nákladů na služby se pronajímatel buď dohodne s alespoň dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne bytové družstvo. V případě dodávky tepla a teplé vody je zapotřebí dohody se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů se všemi nájemci - členy bytového družstva. Nedojde-li k takové dohodě nebo rozhodnutí v domě s byty, stanoví způsob rozúčtování nákladů na tyto služby opět zákon.
Vyúčtování nákladů na služby v domě s byty
Vyúčtováním nákladů na služby se rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období.
Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určuje pronajímatel.
Pronajímatel je pak povinen provést vyúčtování služeb a doručit jej nájemci nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.
Ve vyúčtování pronajímatel uvede skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, a to včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro vyúčtování. Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodli na jiné lhůtě, vypořádání přeplatků a nedoplatků musí proběhnout nejpozději do čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování. Neplacení nájemného
Platit nájemné spolu s náklady na služby je základní povinností nájemce bytu. Lidé si často myslí, že nebudou-li platit nájemné, čeká je pouze výpověď nájmu bytu. To je ovšem omyl. Je třeba si uvědomit, že se jedná o dluh jako každý jiný.
Pronajímatelé ve snaze předejít výpadkům plateb nájemného vyžadují složení kauce. Její maximální výše může dosahovat až šesti měsíčních nájmů. Málokdo však tak vysokou jistotu žádá a ještě méně lidí si může dovolit tak vysokou kauci zaplatit.
Každopádně nejhorší možnou variantou je vzniklý problém s neuhrazeným nájemným neřešit. Podívejme se proto na to, co s sebou neplacení nájemného přináší.
Úrok a poplatek z prodlení
Nejprve je to právo pronajímatele účtovat úrok z prodlení. Výše tohoto úroku se vypočte součtem repo sazby stanovené Českou národní bankou a osmi procentních bodů, v současné době tedy činí 8,05 % z dlužné částky.
Tento úrok je počítán ročně, avšak naskakuje každým uplynulým dnem, o který se nájemce zpozdil s platbou.
Vedle toho nájemci hrozí i poplatek z prodlení, nezaplatí-li náklady služeb spojených s užíváním bytu ani do pěti dnů po jejich splatnosti. Poplatek z prodlení činí za každý den prodlení jedno promile dlužné částky, nejméně však deset korun za každý i započatý měsíc prodlení.
Záleží jen na pronajímateli, zda bude úrok, příp. poplatek požadovat. Je to jeho právo, nikoli povinnost.
Výpověď nájemní smlouvy
Dalším mnohem závažnějším následkem dlouhodobého neplacení nájemného je výpověď nájemní smlouvy. Zákon dokonce poskytuje pronajímateli právo smlouvu vypovědět bez výpovědní doby, někdy označované jako okamžitá výpověď. Ta se odlišuje od běžné výpovědi právě tím, že nájem skončí doručením výpovědi, aniž by musela uplynout tříměsíční výpovědní doba, na kterou jsme všichni zvyklí.
Tato výpověď přichází do úvahy jen pro zvlášť závažné porušení povinností nájemcem. Vyžaduje se, aby pronajímatel nájemce předem vyzval k doplacení dlužného nájemného.
Běžně však neplacení nájemného představuje ne až tak závažné porušení smlouvy a za těchto podmínek poběží výpovědní doba v délce tří měsíců od začátku měsíce, který následuje po doručení výpovědi.
Neplacení nájemného je důvodem k okamžité výpovědi nájemní smlouvy, pokud nájemce nezaplatil nájemné a služby za dobu alespoň tří měsíců.
Toto je třeba vykládat tak, že se nejedná o časový úsek, ale o stanovení výše dlužné částky, kterou je třeba překročit. Pro podání výpovědi tedy nestačí, pokud nájemce po tři měsíce uhradil nájemné pouze částečně a nikoli v plné výši, neboť dlužná částka nedosahuje výše tří měsíčních nájmů. Dluh zkrátka musí přesáhnout tuto hodnotu, aby pronajímatel mohl po právu vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby, což by znamenalo povinnost nájemce předat byt bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce.
Pokud nájemce dluží pronajímateli na nájemném či službách, je třeba myslet též na to, že má právo zadržet movité věci, které nájemce v bytě má. Převzetí bytu nájemcem
Spory o to, kdo poškrábal podlahu či rozbil umyvadlo, patří k nepříjemnému koloritu předávání pronajatého bytu zpět pronajímateli. Abyste se jim vyhnuli, je nutné podniknout řadu kroků už ve chvíli, kdy byt přejímáte a chystáte se do něj teprve nastěhovat. Základem je kvalitní předávací protokol.
Prvním předpokladem úspěšného převzetí nájemního bytu je především platná nájemní smlouva. Pokud se smlouva o nájmu bytu uzavírá před jeho samotným převzetím, je samozřejmě zapotřebí v nájemní smlouvě den odevzdání bytu přesně označit tak, aby nevznikaly pochybnosti o tom, kdy má nájemce na nastěhování do bytu právo. V nájemní smlouvě nemusí být termín nutně určený datem. Lze uvést například i "za 10 dnů od uzavření této smlouvy" nebo "prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uzavření této nájemní smlouvy".
Pozor na to, od koho byt přebíráte
Před převzetím bytu do užívání je zapotřebí se ujistit, že byt předává oprávněná osoba. Relativně často dochází k situacím, kdy byt předává nájemci do užívání osoba, která není jeho vlastníkem a současně k předání bytu nájemci nemá ani žádné pověření, respektive souhlas. Osoba, která má nájemci byt do užívání odevzdat, může být výslovně označena již v nájemní smlouvě. Pokud tomu tak není a k předání bytu se nedostaví přímo vlastník nebo pověřený spoluvlastník bytu, je zapotřebí se přesvědčit o oprávnění takové osoby. Předávající by se v takovém případě měl prokázat plnou mocí udělenou mu pronajímatelem právě k předání bytu. Vzhledem k tomu, že se jedná o důležitou záležitost, doporučujeme požadovat, aby podpisy pronajímatele na takové plné moci byly úředně ověřeny.
Je-li pronajímatelů jediného bytu více (byt nebo dům je ve spoluvlastnictví více osob), je zapotřebí se přesvědčit, že na plné moci udělené jejich společnému zástupci jsou podpisy všech spoluvlastníků. To platí i v případě, že pronajímateli bytu jsou manželé. Pokud je naopak více společných nájemců, doporučujeme, aby si pro převzetí bytu zvolili společného zástupce a jeho vybavili písemnou plnou mocí. V případě nájmu obecních bytů předává byty nájemcům zpravidla obcí pověřený správce nebo pověřený pracovník obce.
Než podepíšete protokol
Podpisu protokolu o převzetí bytu by měla předcházet jeho důkladná prohlídka a seznámení se se stavem bytu, stavem jeho vybavení a ovládáním v něm umístěných zařízení. Nájemce by se dále měl seznámit i se stavem společných prostor v domě, ve kterém je pronajímaný byt umístěn. Nájemní smlouva by proto měla obsahovat popis těch společných částí domu, do nichž má mít nájemce bytu po dobu jeho užívání přístup. Jedná se zejména o prádelny, sušárny, kočárkárny nebo třeba zahradu. Nájemce by se dále měl dozvědět, kde jsou umístěny uzávěry plynu, vody a vypínače elektrické energie. Platí-li v bytovém domě domovní řád, měl by ho nájemce před převzetím bytu znát.
Pronajímatelům lze doporučit také upozornit písemně budoucí uživatele bytu na případná rizika spojená s užíváním vybavení bytu a na povinnost provádět pravidelnou údržbu a případné povinné kontroly vybavení bytu.
To platí zejména pro taková zařízení, jakými jsou například plynové kotle.
Nájemce by měl také být vybaven seznamem důležitých kontaktních spojení, a to například na technického správce domu, v němž je pronajatý byt umístěn. Potvrzení o tom, že pronajímatel seznámil nájemce s těmito záležitostmi, může být součástí protokolu. Platí zde doporučení: čím podrobněji, tím lépe.
Důležité informace
Odevzdání bytu nájemci do užívání na základě smlouvy o nájmu by mělo být vždy vzájemně potvrzeno samostatným písemným předávacím protokolem.
Uzavírá-li se nájemní smlouva současně s odevzdáním bytu, může být předávací protokol součástí nájemní smlouvy. Předávací protokol by měl obsahovat především řádné označení pronajímatele (nebo pronajímatelů) a osoby, která jej při odevzdání bytu nájemci zastupuje. Dále by předávací protokol měl obsahovat řádné označení nájemce (nebo nájemců). V případě, že je nájemce zastoupen při převzetí bytu třetí osobou, měl by protokol obsahovat údaje o této osobě. Kromě označení účastníků a jejich zástupců by měl předávací protokol dále obsahovat alespoň tyto údaje: prohlášení pronajímatele, že byt odevzdává do užívání nájemci, a prohlášení nájemce, že byt od pronajímatele do užívání přijímá, seznam a popis vybavení bytu, které je nájemce oprávněn užívat spolu s bytem (seznam zařizovacích předmětů včetně nábytku), popis stavu přejímaného bytu s uvedením zjištěných závad (např.
upozornění na nefunkční elektrickou troubu) a zjištěných poškození (např.
upozornění na prasklé umyvadlo), seznam klíčů od bytu a společných prostor v domě a počet předávaných klíčů, případně též označení osoby, která je oprávněna nájemci vydat další klíče od společných prostor, uvedení stavu, sériového čísla a umístění měřicích zařízení pro odečet stavu odebrané vody, tepla, plynu a elektřiny, je-li byt takovými zařízeními vybaven, výčet dokumentace předávané nájemci spolu s vybavením bytu (například návod k obsluze plynového kotle, elektrických přístrojů a podobně).
Z naší poradny
Kamarádka se stěhovala k příteli, a tak jsme se dohodly, že bych si místo ní pronajala byt, v kterém dosud bydlela.
Sešly jsme se s pronajímatelem a ten s tím souhlasil. Až následně jsem zjistila, že to bude bez smlouvy. Kamarádka mě ujišťovala, že ani ona žádnou neměla a že s majitelem nebyl žádný problém, přesto mám obavy. Když nemám v ruce smlouvu, může se stát, že mě majitel z bytu vyhodí ze dne na den? Jana D. Nemůže vás jen tak vyhodit. I když v ruce nemáte písemnou nájemní smlouvu, neznamená to, že by nebyl nájem mezi vámi a majitelem bytu platně ujednán. Zákon sice vyžaduje její písemnou formu, zároveň však nedovoluje pronajímateli vůči vám namítat neplatnost této smlouvy. On jako silnější strana by měl zajistit písemnou podobu vašeho ujednání. Vy neplatnost můžete namítat jen do okamžiku, než mu zaplatíte nájemné či složíte kauci. Základní práva a povinnosti z nájmu upravuje zákon, stejně tak i výpověď ze strany pronajímatele, tříměsíční výpovědní dobu a její důvody. Musela byste porušit své povinnosti zvlášť závažným způsobem, abyste dostala výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Ráda bych se zeptala, co přesně znamená okamžitá výpověď nájemní smlouvy. Znamená to výpověď ze dne na den i s vystěhováním? Nebo musí být nějaká lhůta na vystěhování? Jak asi dlouhá?
Jak je to potom s placením nájemného?
Platí se ke dni výpovědi nebo až do vystěhování? Předem děkuji za odpověď.
Simona D. Nejspíš máte na mysli nově upravenou výpověď nájmu bez výpovědní doby.
Jak pronajímatel, tak i nájemce ji mohou využít, avšak jen v případech skutečně zvlášť závažného porušení povinností druhou stranou. Pronajímatel k ní může přistoupit především při neplacení nájmu a souvisejících služeb po dobu alespoň tří měsíců, při poškozování bytu závažným či nenapravitelným způsobem, při neúnosném obtěžování jiných lidí v domě hlukem, zápachem či chovem většího počtu zvířat. Výpovědi dané pronajímatelem ovšem musí předcházet varování, že další porušování a nezjednání nápravy povede k okamžitému ukončení nájmu.
Nájemce je povinen po obdržení výpovědi se z bytu vystěhovat co nejdříve.
Má na to ze zákona maximálně jeden měsíc, poté již pronajímatel může žalovat na vyklizení bytu. Po dobu, kdy ještě nájemce v bytě bydlí po doručení výpovědi, musí uhradit poměrnou část nájmu i služeb. K výpovědi bez předchozí výzvy, jakož i k neodůvodněné výpovědi se nepřihlíží. Ale i nájemce se může bránit výpovědí bez výpovědní doby, jestliže například pronajímatel neodstraní podstatné vady bytu bránící jeho užívání ani v dodatečné lhůtě.
Začátkem roku 2010 jsme uzavřeli nájemní smlouvu na třípokojový byt v rodinném domě. Nájem byl na 5 let. Celá ta doba utekla tak rychle, že ani my a ani pronajímatelka jsme si neuvědomili, že smlouva už vypršela. Pro nás se ale nic nezměnilo, stále bydlíme a pravidelně platíme nájemné. Dnes nám přišla od pronajímatelky výzva k vystěhování do konce měsíce bez dalšího vysvětlení. Může to souviset s tím, že už uplynula sjednaná doba? Jsme v bytě neoprávněně? Jiří N. Nikoliv. Přestože uplynula doba dohodnutá ve smlouvě, nájem neskončil. Pokud jste se s pronajímatelkou chovali, jako by nájem trval, došlo k jeho obnovení na dobu dvou let za předpokladu, že jste pokračovali v užívání bytu nejméně tři měsíce po dni, kdy měl nájem bytu skončit.
Pronajímatelka má možnost vás během tříměsíční doby vyzvat k opuštění bytu. Jestliže vás ovšem vyzvala až po jejím uplynutí, nemá to na znovu obnovení nájmu vliv. Uvedené platí i pro vaši smlouvu uzavřenou za účinnosti dřívější úpravy, která zákonné prodloužení nájmu u bytů nepřipouštěla, ledaže byste ve smlouvě měli ujednanou vlastní podobu obnovení.
S přítelkyní jsme si pronajali garsonku.
Ani ne po roce bydlení jsme si pořídili psa - mopse. Jedná se o malé plemeno, které rozhodně nikoho v domě neruší a byt nijak nepoškozuje. Mluvím o tom proto, že majitel bytu poté, co se o něm dozvěděl, nám dal výpověď. Máme totiž ve smlouvě, že nesmíme v bytě chovat žádné zvíře. Tvrdí, že jsme hrubě porušili smlouvu a do tří měsíců se máme odstěhovat. Přitom máme nájem na tři roky. Je výpověď platná? Karel V. Bez ohledu na to, co máte ve smlouvě nebo co tvrdí pronajímatel, je vaším právem chovat v pronajatém bytě zvíře. Pokud tím neomezujete nikoho v domě nad míru přiměřenou tamním poměrům, nemůže nikdo omezovat ani vás v tomto právu. Smluvní ujednání tohoto obsahu nejsou právně závazná a vymahatelná. Vypovědět smlouvu pro její hrubé porušení nelze, pokud vykonáváte oprávnění dané zákonem, proto namítněte pronajímateli neoprávněnost výpovědi a požádejte soud do dvou měsíců od doručení výpovědi o její přezkum.
p Ke smluvním pokutám se nepřihlíží Pronajímatelé mají často tendenci chránit svůj majetek stanovením smluvních pokut za poškození bytu či jeho konkrétního vybavení. Takový požadavek je ale v rozporu se zákonem, a pokud nájemní smlouva obsahuje ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená, ze zákona se k takovým ujednáním nepřihlíží.
p Jistota, lidově zvaná kauce Nový občanský zákoník umožňuje ujednání, na jehož základě bude nájemce povinen poskytnout pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné (a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu). Taková jistota, laicky nazývaná kauce, nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu je pronajímatel oprávněn si z vracené jistoty odečíst například vedle ceny zařízení poničeného nad míru obvyklého opotřebení také případně dlužné nájemné. Pro pronajímatele je nepříjemnou novinkou zákonné právo nájemce požadovat po pronajímateli úroky z jistoty od jejího poskytnutí až do vrácení (zápočtu), a to alespoň ve výši zákonné sazby. p Co nelze jako služby účtovat Zákon výslovně zakazuje, aby pronajímatel požadoval po nájemci jiná plnění než nájemné, zálohy na služby nebo úhrady na služby spojené s nájmem. Těmito nepřípustnými plněními se rozumí například i platby vůči společenství vlastníků jednotek, které vzniklo v domě s pronajatým bytem, jako jsou platby do fondu oprav nebo na administrativní správu domu. Tyto úhrady nelze považovat ani za nájemné ani za služby spojené s nájmem bytu. Nic však nebrání pronajímateli, aby výši nájemného za užívání bytu sjednal s přihlédnutím k vlastním platebním povinnostem vůči příslušnému společenství vlastníků jednotek nebo ostatním spoluvlastníkům domu s bytovými jednotkami. p Co dělat při zjištění vad bránících v užívání bytu Zjistí-li nájemce při přebírání bytu vady bránící jeho řádnému užívání k bydlení, je zapotřebí tyto vady vždy pronajímateli vytknout, a to nejlépe hned v předávacím protokolu. Jako důkaz o existenci vad může posloužit například pořízená fotodokumentace. V závažnějších případech, zejména odmítá-li se pronajímatel k vadám vyjádřit nebo jejich existenci v předávacím protokolu potvrdit, je možné přizvat ke zdokumentování vad soudního znalce a případně i notáře, který o stavu bytu a zjištěných vadách sepíše notářský zápis. Ten později poslouží jako důkaz o existenci vad. Znalecký posudek slouží jako důkaz o příčinách vad, jejich projevech a jejich případném vlivu na možnost užívání bytu nájemcem. Náhradu nákladů vynaložených na pořízení zápisu či posudku lze následně požadovat po pronajímateli. p Potřebujete pomoci? Máte-li podobný problém související s bydlením či nájemními vztahy, můžete se obrátit na naši poradnu na telefonním čísle 299 149 009. Je v provozu každý všední den od 9 do 17 hodin. Potřebujete-li vyřešit složitější problém, mějte po ruce všechny písemnosti (např. nájemní smlouvu, rozúčtování), připravte si stručné shrnutí problému, aby se náš poradce mohl v dané věci rychle zorientovat a poradit vám, jak postupovat.
Zdroj: TEST, časopisy - oborové tituly
Projekty v nabídce
Realizované projekty
