Nájemník

Promlčecí lhůta

Jaká je promlčecí doba pro žalobu na provedené rozúčtování služeb? Rozúčtování bylo reklamováno, reklamace odmítnuta jako bezpředmětná. Dokdy je nutno podat žalobu?
Obecná promlčecí lhůta je podle občanského zákoníku tříletá a začíná běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Úpravu najdete v § 629 a násl. občanského zákoníku, což platí i pro podání vámi zmíněné žaloby.

Vyvlastnění bytu

Je možné vyvlastnit byt v osobním vlastnictví? Sužuje nás totiž již mnoho let neplatič ve společenství vlastníků. Co s tím?
Ano, vyvlastnění bytu je možné podle § 1184 občanského zákoníku. Pokud vlastník bytové jednotky zásadním způsobem omezuje ostatní vlastníky bytových jednotek ve společenství vlastníků tak, že porušuje jak povinnosti uložené soudem, tak povinnosti uložené mu vykonatelným rozhodnutím soudu, může soud nařídit prodej této jednotky vlastníka, který se chová a jedná v rozporu se všemi těmito uloženými povinnostmi včetně porušování stanov společenství vlastníků.

Družstvo, nebo SVJ?

Můžeme po odkupu bytů do osobního vlastnictví zachovat stávající bytové družstvo, anebo je nutno bytové družstvo zrušit a založit SVJ? Jedná se o bytový dům o pěti bytových jednotkách a všechny jsou již převedené do osobního vlastnictví. V RES máme jako předmět ekonomické činnosti uvedeno: "6820: Pronájem a správa vlastních nebo pronajatých nemovitostí. 41100: Developerská činnost." Je možné snížit základní kapitál a zrušit nedělitelné a ostatní fondy?
Od 1. 1. 2014 není již povinnost tyto fondy zakládat.
Společenství vlastníků se zakládá za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správu bytových jednotek vykonává v souladu s tzv. prohlášením vlastníka zpravidla to družstvo, které převádí majetek. Okamžikem převedení bytových jednotek do vlastnictví, kdy již družstvo má velmi malý podíl majetku, mnohdy majetek žádný, se družstvo stává nadbytečné, administrativně spíše zatěžujícím elementem. Pokud tedy nemají členové družstva zájem o další podnikatelskou činnost družstva, např. o další nákup nemovitostí, se kterými by družstvo podnikalo, je na místě, aby v souladu se stanovami družstva a zákonem o obchodních korporacích vstoupilo do likvidace.
Co se týká snížení základního kapitálu a fondů, je potřeba postupovat podle stanov družstva a zákona o obchodních korporacích, kde je přesně vymezen postup.

Povinná úprava stanov

Bytové družstvo svolalo členskou schůzi a v důsledku nového občanského zákoníku požaduje v nových stanovách změnu názvu. Toto družstvo má závazky, které neplní. Jak mám postupovat, když s tím nesouhlasím? V letošním roce je upravena zákonná povinnost pro všechny družstva, a to upravit stanovy, dát je do souladu se zákonem o obchodních korporacích. Závazný termín již byl k 30. 9. 2014. Pokud má vaše družstvo pohledávky, doporučuji vám požádat představenstvo, aby svolalo mimořádnou členskou schůzi, kde zařadí tuto záležitost k projednání, tj. požádáte o vysvětlení a budete požadovat návrh řešení k pohledávkám družstva.
O vlastním závěru k postupu či řešení musí rozhodnout členská schůze, a to hlasováním.
Pokud nesouhlasíte s podpisem nějaké listiny, vraťte tuto listinu představenstvu družstva zpět s písemným odůvodněním, proč ji nehodláte podepsat a co vytýkáte obsahu.

Náklady soudního řízení o výši nájemného

Jaké jsou náklady na soudní řízení a kdo je platí za situace, kdy se pronajímatel a nájemce nedohodnou na zvýšení nájemného za užívaný byt a pronajímatel se v této věci obrátí na soud?
Náklady soudního řízení, resp. jejich výše se řídí až konečným rozhodnutím soudu. Zpravidla se náklady řízení skládají z nákladů na zpracování znaleckého posudku, soudního poplatku a nákladů za právní zastoupení. V případě že je některá ze stran zastoupena advokátem, výše nákladů za právní zastoupení je určena advokátním tarifem. Náklady řízení hradí ta strana, která neměla ve věci úspěch. Postupuje se vždy v souladu s občanským soudním řádem (zákon č. 99/1963 Sb.), především jde o ustanovení § 137 a násl.

Otazníky kolem garáží

Jsme bytové družstvo s 56 byty v domě o 7 vchodech. V suterénech ve dvou vchodech jsou umístěny garáže, v každé jsou 4 stání oddělená čarami na podlahách. Družstvo každé stání pronajímá konkrétnímu nájemci, členům i nečlenům družstva. Nyní připravujeme přechod na SVJ. Jak je možno postupovat v případě uvedených garáží? Mohou být stání dále pronajímána? Kým? Musí se garáže či jednotlivá stání stát jednotkami s jednotlivými vlastníky, anebo mohou být ve společném vlastnictví SVJ (tedy jako společně užívaný prostor)? Nájemní smlouvy může uzavírat SVJ, nebo tam musí být podpisy všech členů SVJ? Jsou i jiné možnosti?
Rozhodnutí o garážích a garážových stáních musí učinit družstvo, resp. členové družstva na své schůzi v souladu se stanovami bytového družstva. Jedno z řešení této situace je, že družstvo si ponechá část majetku, bude jej dál pronajímat a příslušný zisk pak rozdělí svým členům po skončení účetního období a odsouhlasení účetní závěrky v souladu se stanovami. Garáže a garážová stání se tak nestanou součástí převáděných bytových jednotek.
Další možností je, že dojde k prodeji garážových stání a garáží a následně budou získané peníze rozděleny členům družstva, případně využity jiným způsobem tak, jak rozhodne členská schůze. Pokud se rozhodnete o rozdělení garáží a garážových stání na podíly pro jednotlivé vlastníky bytových jednotek, které založí společenství vlastníků, řeší pak celou záležitost využití samotné společenství vlastníků, stejně tak smluvní vztahy. Tato varianta je však velmi komplikovaná a nese do budoucna mnoho problémů kvůli roztříštěnosti podílů garáží a garážových stání.

Kdy vzniká členství v bytovém družstvu

Jsme malé bytové družstvo a ve stanovách platných podle nového občanského zákoníku jsme si stanovili podmínku pro přijetí za člena toto: "Členství vzniká dnem, kdy představenstvo rozhodne o přijetí za člena na základě písemné přihlášky. Přihláška musí obsahovat..." Nedávno jsem slyšel, že družstvo neschvaluje přijetí za člena družstva a postačuje zaslat písemně přihlášku. Tím se prý dotyčná osoba automaticky stane členem družstva. Je to pravda? A můžeme ve stanovách nějak omezit převod členského podílu?
Způsob, jaký jste si zvolili k přijetí za člena družstva, upravují vaše schválené stanovy družstva. Převod členského podílu je rovněž upravován stanovami, popř. zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. § 599 a násl. tohoto zákona stanoví, že převést družstevní podíl lze na osobu, která se podle stanov a zákona může stát členem družstva. Právní účinky takového převodu pak vůči družstvu nastávají dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstva, ledaže smlouva neurčí účinky pozdější.
V § 736 odst. 1 zákona o obchodních korporacích je stanoveno, že převoditelnost družstevního podílu nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem družstevního podílu osoba, která splňuje podmínky bytového družstva. Převoditelnost tedy představenstvo nemůže omezit nad rámec stanovený zákonem.

Převod družstevního podílu

Podle jaké právní úpravy se nyní děje převod družstevního podílu v bytovém družstvu?
V současné době je při převodu družstevního převodu v bytovém družstvu nutné se řídit zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen zákon o obchodních korporacích).
Jde především o ustavení § 599 až § 601. Právní účinky převodu vůči družstvu nastávají, resp. jsou účinné až dnem doručení smlouvy o převodu družstevního podílu družstva, leda že smlouva neurčí účinky pozdější. Zákon o obchodních korporacích v ustanovení § 736 odst. 1 dále stanoví, že převoditelnost družstevního podílu nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov bytového družstva pro přijetí za člena bytového družstva. Od 1. 1. 2014 zákon o obchodních korporacích nově stanoví, že společně s převodem družstevního podílu dochází i k převodu nájmu družstevního bytu, a to včetně veškerých práv a povinností s tím spojených, ale i včetně všech dluhů. Dříve byly možnosti převodu členských práv a povinností podle obchodního zákoníku omezeny v tom smyslu, že Nejvyšší soud ČR ve své judikatuře vyhodnotil, že nájem družstevního bytu nepřechází na nabyvatele členství společně s převodem členství, pokud to výslovně stanovy neupravovaly. I v současné době mají velmi důležitou funkci stanovy bytového družstva. V tomto zcela elementárním dokumentu mohou být uvedeny důležité podmínky týkající se nájmu bytu, které se promítají do vlastních nájemních smluv. Lze proto všem zájemcům o družstevní byty doporučit, aby si stanovy velmi pečlivě prostudovali před uzavřením smlouvy o převodu družstevního podílu.

zdroj: Revue Sondy

předchozí zpět další